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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 优化产业 完善配套 吸引投资——龙华镇工业房地产市?
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sun Jul 8 20:48:46 2001), 转信
~~~~~~~~~我是龙华的,这篇当然要啦!!呵呵~~~~~~~~~
龙华镇位于深圳市宝安区东南部，东接龙岗区布吉镇，西连石岩镇，北邻规划中属
同一组团的观澜镇，南靠福田区。机荷高速公路、梅观高速公路、布龙公路和平南
铁路越境而过。全镇总面积98平方公里，是宝安区10个镇（办事处）中面积最大的
。龙华镇下辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政
村和龙园、景龙两个居委会；总人口17万人，暂住人口15.3万人。近两年来，龙华
镇的工农业生产有了较大发展，在三大产业结构中，已建立起了以自行车、电脑、
塑胶、电子、服装、钟表、机械制造等行业为主的轻工型、多元化的工业体系，国
内生产总值25亿元，比去年增长20%。而龙华镇的房地产市场，尤其是工业物业，
也随着工业企业的快速发展逐步建立起了一种新的格局。
一、 工业物业的分布：
龙华镇工业物业的发展状况在宝安区极具代表性，长期以来，宝安区的工业
物业由于缺乏规划而显的杂乱无章，几乎每个行政村都有工业厂房，形成“遍地开
花”的局面。在龙华镇，这些厂房主要分布在：
所属区域 分布范围 工业区名称
大浪村委 机荷高速公路以南，浪口路龙观东路以北，石龙公路两侧 英泰工业
区、上横朗工业区、水围村工业区、浪口工业区
清湖村委 龙观公路两侧，梅观高速公路以西 清湖工业区、富士康工业园
三联村委 龙观路以南，东环二路以西，建设路以北 三联工业区
龙胜村委 工业大道两侧，建设路以北，人民路以西 龙胜工业区、第一、二、
三工业区
油松村委（老工业区） 中环二路西南，工业大道两侧，建设路以南 第八工业
区、第十工业区、第六工业区、中陆工业区、宝银工业区、宝龙机械厂
上塘村委 中环路以南，人民路以西，布龙公路以北 旭联工业区、广西工业区
民治村委 布龙公路以南，梅观高速以西，民治大道两侧 民治工业区、横岭工
业区、中华自行车厂
梅林关口 民治村委以南，梅林关口以北 仓储及集装箱预留地
从上表可以看出，工业厂房主要分布在东环二路、工业大道、布龙公路、龙
观路、和平路等主干道和三联路、大浪路等次干道两侧。老工业区主要集中在油松
和上塘村，即中环路、工业大道两侧和布龙公路以南区域。这里的厂房大多已有
10年以上历史，基础设施完善，布局相对完整。目前这些城区中的老工业区正逐步
外迁，今后工业用地的发展主要在清湖、三联、大浪及民治等地区，形成相对集中
的工业区。另外，靠梅林关口地段也预留了大片仓储用地及集装箱储运中心。由此
我们可以初步总结出龙华镇工业物业分布的一些特点，即：较早建成的旧工业厂房
大多靠近城区，分布在主干道两边，较零散；近年新建的厂房分布较偏远，占地面
积大，颇具规模，相对集中。故此，龙华镇1995—2015整体规划已将工业用地定性
为由过去零散、无序的开发模式转变为向大浪、清湖相对集中的工业区发展。
二、工业物业的类型：
龙华镇的工业物业按其土地的性质分为两种类型，一种是农村集体用地，各
行政村委建成大大小小的工业区，将工业厂房对外出租，收取租金和管理费；另一
种是国家出让的土地，受让方大多是加工制造型企业，以港、台独资或合资企业居
多。从转让的角度看，第一种村委自建的厂房虽然不是商品性质的物业，不能参与
市场流通，但由于宝安区的历史遗留问题复杂，这种用地性质的物业可以说遍地都
是，数量之多，占地之大不容忽视，其所占比重是相当大的。据有关调查数据显示
，对龙华镇村委出租的工业厂房抽取100个样本数，如果按照1：5—1：8的比例抽
样，那么龙华镇这种厂房至少都有五、六百栋。因此，我们认为，以这类厂房的实
际租金来反映其土地的使用价值是可行的。另一种以协议方式出让取得的土地，由
于受让方的性质，决定了它同样是土地的使用者和经营者。资料显示，龙华镇
1994—1998年出让的138幅土地中，工业用地有41幅，占30%。近两年来，这种土地
受让者自建自用厂房的趋势越来越明显。下面，我们将这两种类型的厂房分别就租
金水平和地价及成本水平进行分析，从而总结出一些规律。
<一>出租工业厂房单位租金水平分析
我们将有关对龙华镇出租厂房进行实地采样调查的结果进行了统计，对100个
有效样本的分布区域和租金水平进行了归纳和总结（见下表），发现单位租金
租金区段 单位租金(元/M2.月) 样点数 比例 租金水平 分布区域
A 4〈a〈7 10个 10% 大部分为4—5元左右 大浪村、上塘村、龙华北部、西南
较偏僻地带
B a〉11 13个 13% 大部分为11、12元左右 边吓、沙吓村、民治村、龙华东南
部、民治大道、布龙公路一带，靠近梅观高速平南铁路
C 7〈a〈11 77个 77% 大部分在8—10元间 工业大道，中环、东环路等中印地
带，三联村、清湖村
水平在8—10元的厂房所占比例最大,占77%,主要分布在建成区的中部地带和东
北部(C区)，具体表现为由中部地带(龙胜村、油松村)向东北部（三联村、清湖村
和大浪村部分地区）呈现递增趋势。形成这种特点的原因主要有：
（1） 该区域地处城区边缘地带，交通运输便利，有布龙快速2级主干道，人
民路、东环路、和平路、梅龙路等3级干道和建设路、工业大道等次干道。
（2）该区域基础设施完善，给排水设施及电气、电讯设施齐全，目前龙华镇
已建成的7座自来水厂大部分在该域内，为工业区的建设奠定了良好的基础。
（3）租金水平由中部地带向东北部呈递增趋势，原因有二：A.中部地区由于
建成时间较早，工业区已有一定的历史，工业厂房多数已使用10年以上，最旧的已
使用16年，结构和使用功能相对落后，如第六工业区、广西工业区等（只有第八工
业区相对较新）；而东北部大多为95年以后新建的厂房。B.随着龙华镇商品住宅市
场的蓬勃发展和经济的快速增长，中部地区的土地利用已趋饱和，工业企业的外迁
势在必行，租金水平已无继续增长的可能；而东北部相对来说尚有大片待开发空地
（尤其是清湖村和大浪村），加之机荷高速、梅观高速和龙观公路形成“金三角”
交通枢纽，为新工业企业的入迁提供了良好的条件。这种租金水平的递增规律也正
好和龙华镇未来规划的发展方向不谋而合。
此外，A区由于地区级差因素，地处偏僻地带，基础设施和交通条件不够完善
，故租金水平较低。而B区由于靠近高速公路、布龙公路和民治大道，交通便利，
故租金水平较高，但由于工业区欠缺规模，故数量有限，尚未形成气候；从另一个
侧面也反映了今后将在民治等地形成相对集中工业区的一种价值趋势，体现了一定
的增值潜力。
<二>出让工业用地地价及厂房的成本价格分析
宝安区的工业用地都是以协议方式出让的，我们前面也曾提到，土地受让方
基本上为自建厂房，自己经营使用，从1994-1999几年间，大型生产型企业几乎瓜
分了所有出让的工业用地，如我们所熟知的施高乐科技有限公司、富士康集团、浩
盟车料有限公司、新利信自行车有限公司、东风汽车有限公司龙华工厂、莱英达乐
可箱包装有限公司、伟训电脑有限公司、胜立塑胶工业公司、有利华建筑预制件有
限公司和中华自行车有限公司等。这些大型工业厂区主要集中在机荷高速、龙观公
路、梅观高速、东环二路和民治大道等快速干道和主干道沿线，诸如此类的厂家在
龙华镇不下百家。这些厂家占地面积很大，大多为数万平方米，港、台企业规模较
大，著名的富士康集团在清湖村的占地已达几十万平方米，建立起了以生产精密仪
器为主的富士康工业园，园区内厂房林立，职工宿舍、仓库、排水、排污等配套设
施齐全。在宝安区的其他镇域也有同样的情况，如西乡鹤洲的恒丰工业城、南泰电
子有限公司，公明镇的新创维集团和深圳本地的华发电子。但是龙华镇的地域优势
是无法比拟的，主要表现在：①龙华镇在宝安区的工业土地级别中属一、二级，地
价较高，而其他镇的土地等级却略逊一筹，公明镇甚至只有三、四、五级，土地级
差较大；②龙华镇四通八达的交通网络和完备的基础设施也是其开发土地、吸引工
业企业投资建厂的一块“法宝”，尽管地价相对较贵（尤其是对外商投资企业），
但发展工业交通条件和大的配套环境是最重要的，是无法替代的硬件。其他广深公
路沿线的镇，如西乡、沙井等就是由于这方面的劣势而缺乏投资吸引力。
以上所述实际上是影响房地产价值的各种因素，即区域因素（环境因素）和
土地个别因素，而宝安区工业物业由于市场交易案例不是很多，加之大多为企业自
用，故我们用成本法来核算房地产的价格更能体现其本身的价值。据资料显示，宝
安区一级工业用地地面地价为360元/M2，假设容积率为1，则楼面地价为360元/M2
；建筑成本（框架结构）按750元/M2计；其他专业费用、利息等其它费用按10%计
，即100元/M2，其成本价值约为1200元/M2，比同区域其他一般工业厂房要高，这
主要是由于员工宿舍、专用设备房、仓库、排水排污设施等配套设施加重了其开发
成本。即管如此，随着梅林口岸、梅观高速、机荷高速、大外环等交通基础设施的
陆续建成，这一中部轴线的发展势头越来越猛。吸引企业投资的产业类型，也以资
金技术含量高的机械、电子等先进工业为主，体现了龙华镇建立高素质产业结构体
系的信心和决心。
出租厂房和企业自建厂房比较表
比较内容 厂房出租 企业自建自营
土地性质 农村集体用地（自建房） 国家出让（协议）
分布 零散 集中
位置 接近城区 较偏远
面积 较小 大
厂房类型（结构） 框架或砖混标准轻工厂房 钢行架、框架结构标准或专用厂
房
使用对象 电子、服装加工、食品、玩具等小型加工企业 自行车、塑胶、钟表
、机械制造等大型制造企业
规模 小 大
新旧程度 老 较新
建筑成本 低 高
装修 一般 较好
发展方向 逐步控制 鼓励发展
从表中不难看出：经出让方式取得，企业自建自营含金量较高的产业是龙华镇
乃至整个宝安区今后工业发展的方向，也是工业物业的趋势所在。
三、 存在的问题及未来展望：
1、 龙华镇城区内工业企业的外迁步伐应适当加快，以便为老工业区的功能改
造提供空间条件，提高其土地利用价值。
2、 局部区域尚存在大片空地，周边环境需进一步改善，如大浪村西部及民治
村的西南部地区，以提高龙华的整体投资形象。
3、 部分工业厂房租售较难，空置较多，急需消化，尤其是近两年新建的厂房
，应适时控制建造出租型厂房。
目前龙华镇正以崭新的面貌出现在人们面前，其锐不可挡的发展势头使其在
宝安区的地位日益重要。龙华镇工业发展的宗旨也变得越来越鲜明，那就是以大配
套、大环境吸引工业企业投资，以工业企业的发展不断调整优化产业结构、改善投
资环境，形成一种良性循环，从而带动并促进龙华镇工业房地产市场的快速发展。
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彩琳
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