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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 长期利好 短期利空 ——对深圳市公房上市的研究分析
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sun Jul 8 20:49:49 2001), 转信
千禧年前夕，《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》经1997年11月6
日市政府二届第83次常委会议原则通过后，又广泛征求社会各界意见，通过多次修
改，于1999年10月20日正式发布。此举是我市深化住房制度改革，加快住房社会化
、商品化进程，解除安居房产权约束的重要举措。《若干规定》的出台标志着深圳
市住房制度改革的进一步深化。
《若干规定》指出，经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的安居房
即成为市场商品房，权利人依法占有使用权，收益权和处分权。安居房在取得全部
产权的情况下，自本规定实施之日起满六个月，可以进入市场。就是说深圳市安居
房即将上市交易已成定局。
安居房上市是我国为了推动住宅市场改革，扩大内需，刺激经济，寻找新的增
长点而采取的市场行为。据有关人士透露，今年7月1日，深圳市安居房在经房改部
门审查并补差取得全部产权后，可以获准上市。据初步估计将会有10-20万套安居
房将会陆续推出。
《若干规定》中所称的安居房是指按规定出售或出租给国家机关、事业单位职
工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。安居房的上市能够实现资
金的良性循环，增加住房有效供应，建立新的住房运行机制，使我市的房地产市场
化程度提高，将会对深圳市的房地产市场有着深远的影响。市规划国土局市场处郑
家光处长认为：公房上市对我市的房地产市场的影响，总体来讲是长期利好短期利
空,长痛不如短痛。
一、 公房上市，使我市住宅市场化改革的目标迈进了一大步
房地产业是国民经济发展中的一个支柱产业，而住宅是房地产业的主体，约占
各类房屋数量的60%以上，它直接关系到人们生存和生活条件及水平的改善和提高
。住宅产业的发展在国民经济和社会发展中占有极高的比重，同时对其它行业的带
动程度很大。据工业发达国家统计：住宅产业每增加1个百分点，就能使其他相关
产业产值增加1.5%到2%。我国1996年的统计数据表明，住宅建设的诱发系数为1.
93，即住宅建设年投入1万元可以诱发相关部门产出1.93万元。
商品的特性就是能够交换，市场经济的优势在于商品的交换及资金的运转，最
大化的利用有限的资金。我国传统的住房制度，把住房视为福利而不是商品，因此
就不会有住宅市场形成，也没有住宅的流通。我市作为经济特区虽然较早建立商品
房市场，房地产市场较为成熟完善。但是在住房制度上仍然沿用的是两轨制，也就
是商品房与福利分房并存的形式。安居房一直没有纳入市场运营范畴。安居房的权
属、主体不明，权利分割不利于进入市场。政府拥有住房的所有权而无收益权，住
房者拥有占有权、使用权而没有处分权，这种财权利关系制约了住宅资源的流通，
遏制了我市住宅市场化改革的进一步深化，国家以货币形式分房，不能形成完整的
市场，国家投入的这部分资金并没有进入市场流通。以我市14万套的公房为例，假
设平均每套住房70平方米，均价3000元来计算，共有294亿的庞大资金沉淀在安居
房中而并没有参与市场流通。
《若干规定》中指出，公房以成本价或标准价卖给干部、职工，并在一定期限
后可以有偿转让进入三级市场，包括出售、交（置）换，出租、抵押等。确定了公
房的商品属性，弥补了住房流通中的空缺，解决了我市多年没有解决的历史问题。
同时，大批量的安居房上市可以增加三级市场交易量，缓解二、三级市场长期倒挂
的局面，有利于建立合理的正金字塔房地产交易结构，进一步完善了住房市场体系
，把我市的住宅市场化改革推向了更高的阶段。
二．盘活存量，优化市场供求配置
从其他城市的安居房上市的经验来看，安居房上市能够盘活市场存量，同时增
加商品房的有效需求量，优化市场供求配置。
目前，深圳市预计可以解除产权约束上市的安居房约14—20万套（为了方便
计算以14万套计，每套面积按80平方米计）共1120万平方米。
根据深圳周刊的一项调查表明：在5年内，深圳市有16.9%的消费者为了改善现
有居住条件而出售自有住房，进行二次置业。按此比例计算将会有1.366万套安居
房合计189.28万平方米在5年内上市交易。
另根据斯立信市场研究顾问（深圳）公司的一项调查显示，深圳市二次置业的
潜在消费者首选的住房面积是80—120平方米。其中80—100平方米和100—120平方
米的所占比例分别是28.7%--28.3%，120平方米以上的大面积单位占22.5%。按此比
例计算：
5年内我市愿意出售自有安居房购买商品房有23660户，其中二次置业选购80—
100平方米的约6790户，所购商品房面积约540000—680000平方米；100—120平方
米的约6695户，所购商品房面积约669500—800000平方米；120平方米以上的约
5300户，所购商品房面积约在636000平方米以上；取最小值合计为184.55万平方米
。也就是说，深圳市安居房上市最少可以带来184.55万平方米商品房有效需求量，
约占深圳市1999年商品房积压量（274万平方米）的67%。
短期内市场上突然增加了如此大量的供给，势必增加大市的压力。但是从长远
来看，安居房上市不仅可以使189.28万平方米的安居房建筑面积进入市场,以满足
无房者或低收入者的购房需求，同时又可以消化我市市场商品房的积压量的67%，
起到了盘活市场存量，优化市场供求配置的作用。
三． 刺激消费扩大有效需求
完善的房地产市场供应体系可以为不同收入家庭提供不同档次的居住条件,即
向高收入家庭按照市场价供应档次高的商品房；向中低收入家庭供应提供经济适用
房；向低收入家庭供应廉租房。
我市目前经济环境、发展速度以及居民收入，在国内虽然都居前列，但同样也
存在着有效需求不足的问题，绝大多数中低收入阶层在现有的收入水平和收入结构
下，其潜在需求很难转化为有效需求。商品房高房价、居民低收入的矛盾是住宅产
业市场化进程中存在的相当大的阻碍。
根据深圳周刊的调查表明：居民在5年内的购房意向和其收入水平成正比。（
附表）
附表三
1000元/月以下 1001—2000元/月 200—3000元/月 300—5000元/月 5000—
10000元/月 10000元/月以上
23．9% 40．3% 42．6% 55．7% 55．0% 53．0%
其中（包括所有的收入阶层）有85.8%的被调查者都认为深圳市的房价偏高。
商品房价格在3000-5000元/平方米深圳市民最能接受的价位，有35%的消费者
明确表示能够接受的商品房价格为3000元左右。以一位月收入在3000元的首次置业
者为例，其如果想购买一套在关内条件比较差的两居室的商品房（假设面积75平方
米，单位售价为4000元，付款方式选择7成二十年按揭）首期款90000元，置业者省
吃简用也需要4—5年才能凑齐首期款。相对于月收入在3000元以下的潜在消费者来
讲，短期内购买商品房更是镜花水月。
安居房上市，为我市的住宅市场增加了新的流通筹码，减轻了高房价与低收入
的矛盾所带来的压力，给消费者更多的选择，扩大了有效需求，形成住宅市场新的
消费热点。安居房经过补差上市，与商品房相比具有相当大的价格优势。据有关方
面预测，一些建成较早的安居房补差上市后的价格在30万元以内，相当于市中心商
品房价位的1/2—2/3。本来近期没有能力购房的收入较低的潜在消费者，就可以选
择面积较小的安居房作为自己的安家之所。而近期准备购买商品房的消费者就多了
面积较大的安居房的选择。
四． 短期内会对大市造成压力
专业人士认为，对于积压房来说，安居房上市将会使其销售雪上加霜。
市场积压商品房无论是地段、规模、配套及价格方面，都无法和现有安居
房相比，尤其是年代较久的安居房，具有地段优越、配套齐全、社区成熟等优势，
积压房则普遍存在规模小、地段较差、周边配套不全、交通不便以及户型结构不合
理等问题，以往唯一的优势是价格比较低廉。安居房上市使这一优势不复存在。因
此安居房除了房屋外型、户型结构等比较陈旧外，其它方面都占绝对优势。
1999年，深圳市商品房市场住宅空置面积达154.77万平方米，较上年下降17.
32%，二级市场成交541.84万平方米，较上年增长25.36%，1999年全市商品房施工
面积2142.88万平方米,较上年增长30.16%，由此看来，施工面积的增长速度明显高
于销售面积的增长速度，住宅市场势必产生新的积压。同时,今年7月1日可以取得
全部产权上市的安居房超过14万套，按上文提供的数据显示,其中16.9%的业主会在
5年内出售自有安居房购买商品房来改善居住环境。即我市住宅市场在政府控制供
给的情况下，每年仍然增加市场供应量近38万平方米。短期内我市积压住宅的消化
难度加大。
五． 对发展商造成一定的冲击
安居房的业主出售现有住房基本是为了改善居住条件。从这一点来看，大面积
的商品房需求量将会增加。但是原来购买安居房的消费者基本都是国家公务员和国
有企事业单位的职工，他们的收入并不很高，因此面积在120到150平米、户型为3
房2厅和4房2厅、价格每平米在6000元以下中等档次的住宅将会比较畅销。而超大
面积的豪宅所受的影响不大。
深圳周刊调查显示，深圳市的消费者在购房过程中关注的各项因素按选择比例
依次为：
附表四
交通便利 价格合适 治安状况 小区公共绿化 社区的配套设施 周边环境 物业
管理及费用 开发商的信誉 户型结构 实行按揭 互联网接吸智能化网络系统 蓝印
户口
99.7% 71.9% 69.2% 58.4% 56.3% 46.4% 45.0% 38.4% 35.7% 23.5% 21.1%
12.3%
可以看出，消费者最为关心的因素是交通便利、价格以及治安状况。
首次置业者一般都是在特区几年的打工阶层，由于工作的关系，往往会选择交
通便利、生活配套完善的社区居住，但是这样的地段的物业价格也是一般工薪阶层
所无法承受的。购买郊区、关外的物业并不表示其生活水准达到居住郊区化的水平
，而在于关外物业的价格较容易接受，并且关外的物业规模一般较大。安居房一般
都具有价格和地段的优势，如莲花二村、莲花北、益田村、梅林一村这些小区的地
段、规模、规划、质量、配套、物业管理都具有相当高的水准 ，其综合素质不亚
于商品房。特别是一些年代较久的安居房地段更加优越、配套齐全、社区成熟的优
势，加上安居房上市后的价格仅相当于同类物业的1/2、2/3，必然会吸引众多首次
置业者争相购买。另外，一些准备在关内较好地段购买小户型的置业者可能会抵挡
不住在同样好的地段、以相近的价格能够买到面积更大的安居之所的诱惑。
由此可见，安居房的上市会在我市的住宅市场上产生“替代效应”，99年表现
不俗的小户型住宅以及关外概念的社区将会受到冲击。而大面积中高档住宅极有可
能走俏，尤其是一些规模大、理念新、智能化程度高的大户型、中高档住宅需求量
将会增加。
六．市场价格下降
安居房上市会对市场价格带来一定的影响。短期内市场供应量剧增，供求结构
发生变化，市场上同类型物业竞争更加剧烈。受到冲击较大的小户型、关外物业势
必首先降价，积压房也必须一降再降找回自己仅有的优势，从而导致市场价格整体
下调。
总的来看，安居房上市对于我市提高房地产市场的市场化程度，盘活存量住房
，刺激居民住房消费、扩大有效需求、活跃以至启动房地产市场都有深远的意义。
同时，我们也应看到短期内大市将会受到冲击，商品房的市场供求结构将会发生变
化。1999年热销的小户型价格将会得到调整，关外住宅也将会面临考验，积压房的
前景黯淡。面对市场变化，发展商应积极调整发展战略，加强企业内涵，以质量求
生存，以品牌求发展。
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彩琳
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