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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 预售房土地使用权如何登记
发信站: 荔园晨风BBS站 (Wed Jul 4 09:52:43 2001), 转信
商品房交易中土地产权管理是地产市场管理的重要内容。依法对预售商品房土地使
用权进行登记，加强商品房交易中土地使用权的管理，可以规范房地产市场，保障
权利人的合法权益，使其走向依法、规范有序的发展道路。因预售商品房土地使用
权登记的特殊性，有必要对它进行探讨。
共用宗地的划分
商品房预售登记中共用宗地一般有两种情况，一种是开发一栋楼，另一种是建设一
个小区。不论哪种情况，其共有使用权面积都等于占用范围内的土地面积除去宗地
内独自使用的面积后的剩余面积。其中的总建筑面积也就等于所有参与分摊的各楼
房建筑面积之和。
土地使用权分摊面积的确定
在整个登记过程中，如何合理地确定购房人的土地使用权面积是一个难点。目前开
发的商品房大多是高层建筑，有些是单一用途，如整栋大楼全部用于住宅，有些则
是多用途的，如一座大楼地下一层为停车尝仓库、设备用房，地面一、二层为商场
，三层以上为住宅。为了能比较客观公正地反映土地使用者的权利和义务，合理地
分摊土地面积，可对单一用途和多用途这两种情况分别确定其土地使用权面积。
单一用途：这一类型采用平均分摊法，即某户的土地使用权面积等于共用使用权面
积乘以某户建筑面积与共用宗地总建筑面积之比。
多用途：采用地价及平衡分摊综合计算的方法。在多用途的楼房内可能还有相同用
途的部分，如一层是商场，二层以上是住宅，虽然一层和二层以上的用途不同，但
一层里面各使用者的土地用途是相同的，即都是商业，二层以上各住户的土地用途
也是相同的，都是住宅。因此对这类情况，应分两步进行面积确定：（1）用地价
法计算出某用途总的土地使用权面积S1。S1等于共用面积乘以该用途部分的地价与
总地价之比，公式为：S1＝S共×P1/P总
其中S1：某用途总的土地使用权面积；S共：共用面积；P1：某用途部分的地价；
P部：总地价。
用平均分摊法求出某使用者的使用权面积。其计算公式为：S＝S1×Sn/S总
其中S：某使用者分摊面积；S1某用途总的土地使用权面积；Sn：某使用者建筑面
积；S总：共用宗的总建筑面积。
上述公式中的地价等于该部分的楼价减去该部分的建筑物造价。
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彩琳
※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 192.168.41.38]
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