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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 土地使用权抵押应注意哪些问题
发信站: 荔园晨风BBS站 (Wed Jul 4 09:52:16 2001), 转信
我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地
产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。涉及到国有土地使用权抵押
，首先应该注意到以下几个法律问题：
1、无偿取得的国有划拨土地的使用权不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历
史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，
没有处置权，即不能用划拨土地作为抵押物。
2、土地使用权抵押的前提。房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同
，交足了地价款，获得了土地使用证，才具有资格合法地将自己的土地使用权予以
抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押
便无效。
3、抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有
关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是
草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4、土地使用权与地上建筑物一并抵押。根据土地使用权与地上建筑物一致的原则
，在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所
以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权
益。
5、保险问题。土地使用权抵押，如其地上建筑物或其他附着物，抵押人应当对地
上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的
期限应长于抵押协议的期限
6、土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使
用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果
是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案
，并办理他项权利证书。
7、土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的
土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便
是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以
评估，根据评估报告，抵押权人再做出是否接受抵押的决策。
8、董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决
定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9、应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性
、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵
押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10、土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押
，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理
公证手续。
11、处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期
限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产的，抵押权人可以根据
国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物－－土地使用权。在处分土地使用权时
，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用
权过户手续。
12、抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协
议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
在土地使用权抵押过程中抵押双方只有在充分注意到上述几个法律问题的前题下，
才能使抵押活动正常进行。大量事实证明律师参与土地使用权抵押业务，有助于此
项工作的顺利进展。所以抵押人和抵押权人在办理土地使用权抵押这一法律事务时
，应及早聘请律师介入，会使这一工作更加规范化。
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彩琳
※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 192.168.41.38]
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