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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 城市中心西移 罗湖路在何方
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sun Jul 8 20:46:27 2001), 转信
有调查称，今年深圳需求住房约10万套。有四成深圳人计划五年内购房，首次置业
者继续成为市场主力军；户型是三房二厅唱主角，价格为每平方米3000—5000元、
总价在30—50万元之间的住宅最受消费者欢迎；按揭购房需求趋势是年限长、月供
少；福田中心区、新洲、南山后海片区及布吉、梅林关外为置业首选区域，港人置
业除选择传统的罗湖、布吉之外，有往福田进一步扩张之势；房价、地段、交通、
小区环境、物业管理成为购房者关心的重要因素。
一
90年代末期，福田、南山及布吉、梅林关外相继有为置业热点。福田的梅林、
景田、新洲、中心区，热点一个接着一个；南山从龙珠、滨海大道沿线、南山商业
文化中心区，到蛇口信息岛，热浪不断；布吉、梅林关外相继有大盘登陆，高潮迭
起。惟有罗湖，尽管新盘不断推出，但始终热闹不起来。只是个别片区如罗湖口岸
、文锦口岸、莲塘、二线关口的物业，偶而还能擦出一点火花。
记得有人这样比喻过罗湖，曾经盛极一时的罗湖犹如繁华一梦，梦醒时分，
却已是昨日黄花。此话并不为过。
上街购物的人发现，怎么华强北的新闻越来越多，焕然一新的东门反倒不如了
往日？首次置业、二次置业的人发现，怎么越来越多的人到福田、到南山、甚至到
关外看楼、置业，眼瞅着福田、南山、及至关外一个个成为置业的热点，惟有罗湖
的房子却是剃头挑子一头热。一边是，罗湖新盘没完没了，发展商使出浑身解数，
使劲吆喝；一边是，购房者任你鼓声震天，我自巍然不动。
当然我们可以发现，尽管罗湖的楼盘一个个来势不弱，个别片区也能擦出点点
火花，但是罗湖欠乏整体的包装和张扬。发展商热闹归热闹，但是各自为政；大众
传媒、专家学者，多数是保持低调。反观福田、南山、关外的成功，除自身素质、
大势所趋外，媒体关于区域的造势、业界关于区域的鼓噪、政府关于区域的引导及
消费者的跟风等也都成为非常重要的因素。
二
尽管罗湖新推楼盘数量不弱，但是市场反应比起福田、南山、布吉关外之势头
，却有如强弩之末。居住物业的价格，渐失往日的坚挺，下跌幅度在全市各区中位
于前列。市房地产交易中心与斯立信调研公司联合所做的99年购房意向调查报告显
示，仅有23%的访问比例选择罗湖置业，但是选择福田之中心区的就有32.2%，选择
南山、新洲滨海片区的也有19%。而来自深圳购房俱乐部会员问卷统计结果显示，
选择罗湖的比例仅为19.5%。西进！西进！媒体宣传、专家论证、政府引导，大盘
集中，消费者跟随风。
商服物业呢，以最具代表性的东门老商业区为例，尽管东门改造一新，但是人
气的恢复却似乎有点跟不上东门现代化的步伐。这里有一个颇为值得关注的现象。
中建大厦开始，沿东门中路，至雅园立交，一路烂尾或中途停工的楼盘竟达三、四
个。如是商业宝地，几乎寸土寸金的地方，问题楼盘竟然如此集中，看来确实不太
寻常。原因是否可以归结为，随着深圳城市建设的西移，福田作为深圳中心区域的
地位逐渐稳固，而华强北商业区作为福田的中心商业区域，再加政府的大力宣传与
资金扶持，无论商气、还是人气都是如日中天。因而东门、国贸等罗湖老商业区受
到影响实属无奈。
写字楼物业，也是日趋冷淡，不仅新建的写字楼难有人问津，就是老牌写字楼
也面临人去楼空的窘况。高新科技、信息产业、房地产等成为深圳二次创业的基石
和发展方向，但是随着这些热门产业办公与产业基地的西移和外迁，使罗湖办公物
业进一步受到冷落。
三
当然住房还是本文更为关注的焦点。
口岸物业现在罗湖仍然比较吃香，罗湖口岸附近、文锦口岸附近的物业，外销
市场仍具有一定活力。对于港人而言，进出罗湖依然较为方便，罗湖情结依然还是
挥之不去。港人比较中意高层中的中小户型及公寓住宅，因而罗湖口岸物业大多呈
现此特点，也使我们不难理解森威大厦、港逸豪庭、雍景园等之所以颇有港缘。也
正因为还有一定外销市场，因此罗湖口岸物业价格相对比较坚挺，平均价位仍可以
达到8000—9000元/平方米，跌幅不显。
莲塘片区物业，按今天深圳城市西移的大趋势，算是偏居罗湖一隅了。莲塘地
方虽然不大，但是近年势头不弱，新盘纷纷推出，欲在深圳中、低价位地产市场上
分一杯羹。而且莲塘在地处无亮点的罗湖，也算是颇为引人注目了。莲塘物业价格
低平，宣传做得颇有特色。个盘攻势自不待言，更为可喜的是，莲塘楼盘能够自觉
整合区域特点，大力宣传区域优势，如曦龙山庄、鹏兴花园、聚宝花园等，都不遗
余力，而且效果不错。可惜的是，片区有仙湖、梧桐山如此美丽的自然风光，本可
以做成如银湖般的高尚住宅区，但现有的物业却始终给人感觉档次较低。
罗湖内侧二线关口物业，也是近两年来纷纷出笼。物业价位多数在3000—
4000元/平方米，二房、三房的中小户型居多，交通也特别方便，因此受到相当数
量的首次置业者的青睐。该类物业虽未形成媒体与专家笔下的热点，但是于无声处
，也在悄悄地转移着深圳一部分中低收入者的视线。诚如翡翠园、绿景山庄等，虽
靠近二线，但是不用出关，其实也很方便。最关键是价位低平。
四
其实我们也无须替罗湖悲哀，因为城市的发展自有它的规律。
深圳要发展，西进是唯一出路。西进的行动伴随着大规模的造势，无论是媒体
、专家，还是置业者，自觉或不自觉地加入这股大潮，则是一个非常自然的的过程
。尽管这个过程并非完全理性。也正因为如此，罗湖作为深圳的老面孔，旧有格局
的局限与不合理，城市面孔的渐渐老化，城市中心地位的逐渐丧失，对比福田、南
山等处于大革命中的新生代，肯定不能同日而语。仅从居住角度讲，未来的罗湖人
气会有回流。随着深圳城市建设大局趋向稳定，罗湖在这一过程中也将会面临重新
定位。尤以东湖、仙湖、梧桐山为邻的物业或片区将会迎接重大的调整。
环境是未来住宅的主旋律，自然优美的环境因其惟一性、不可多得性，更加显
得弥足珍贵。这一点其实毋庸多言，香港毫宅集中的半山，成为香港物业增值幅度
最高、最快的区域；欧美的郊居豪宅，居住的富人比比皆是，成为更强有力的证明
。东湖、仙湖、梧桐山，是深圳不可多得的财富，因此其发展潜力将不可估量！
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彩琳
※ 来源:·荔园晨风BBS站 bbs.szu.edu.cn·[FROM: 192.168.41.38]
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