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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 南山商业圈强势出击
发信站: 荔园晨风BBS站 (Sun Jul 8 20:45:48 2001), 转信
随着城市中心的西移，深圳的地产板块发生了显著变化，房地产投资开发的重点逐
渐由东部板块向中西部板块转移。也就是在这次地产板块的变迁过程中，伴随着大
规模的住宅开发，沉寂多年的南山商业服务市场被唤醒，在政府的推动和媒介的造
势下日渐升温，南山商业圈开始初见雏形。
一、 住宅区的大规模开发是南山商业圈升温的基础
1、 地理位置界定
本文所论南山片区、南山商业圈是指深南大道以南、内环路、东滨路以北、南
山大道以东的南山半岛片区及周边辐射区，主要涵盖南山大道、南油大道两条主干
路及桃园路、常兴路、常新路、创业路、登良路、内环路等支路，面积约3平方公
里左右。
2、 南山片区旧住宅小区概况
南山半岛住宅小区是伴随着蛇口工业区的开发而建设的，海湾花园、海滨花园
、玫瑰园等小区见证了南山历史的变迁，以后又陆续建成了南苑新村、愉康花园、
华联花园、紫竹园、爱榕园、荔园小区、龙城花园、京光海景花园等几十个或大或
小的住宅小区,并逐渐形成了南山片区今天成熟的生活配套，海珠城、海琴花园、
龙城花园、钜建大厦、登良花园等次新盘的峻工入伙，使南山住宅区的人气得到了
充分的聚敛，这一地区原有常住人口就已达30万人以上。
3、 南山片区新住宅开发情况
南山片区新住宅开发蓄势已久，这里空气清新，土地价格便宜，各种配套日趋
成熟。当中心区西移和滨海大道开通的概念被发展商、中介机构和媒体炒得如火如
荼之时，南山住宅开发的能量得到了大规模的释放。一个个响亮的楼盘如创世纪滨
海花园、蔚蓝海岸、招商海月花园、鸿瑞花园横空出世，一个个更精彩的楼盘如星
海名城、阳光荔景、保利城花园、蛇口花园城又在规划筹建之中。目前南山片区在
建在售的楼盘达30多个，建筑面积达150多万M2，总户数在2万户以上。
4、 南山片区住宅开发规划情况
南山商业文化中心的建设已全面启动，是深圳西部城市未来的核心，将被建成
21世纪最具现代化气息的海滨城区。中心占地151万M2，规划总建筑面积为243万
M2，其中住宅将占到117万多平方米，总户数在1.5万套以上，并规划有学校、菜场
、医院、金融办公等完善的配套。
南山大规模的住宅开发，吸引了蛇口、科技园甚至福田、罗湖等地的中、高收
入阶层购房置业。人气的骤旺，购买力的增强形成了南山商业升温的基础。
二、 南山片区旧商业特征
南山片区最早开业的较大型商场当属愉康商场，经营日用百货和中低档服装。
1996年7月、10月人人乐购物广场和家乐福超市先后扎根南山，撑起了南山商业的
半边天。这二家商场是以经营日用百货、家用电器和中、低档服装为主，一个在南
油，一个在南头，互相呼应，逐渐形成了以家乐福为中心的常兴路商业街和以人人
乐为中心的南油商圈。
表一 南山片区主要旧商业
位置 名称
学府路 华夏岛、锐龙商场、女儿国购物城、愉康商场、佐丹奴专卖店
常兴路 家乐福、富都家私、格格名品城、景乐福商场、哈乐儿童世界、科汇
达电脑城、莱英达旧货市场
南新路 南新时装商场、蓝星星商场、海辉时装广场、长裕珠宝金行、华润万
方超级广场、英之都商场、新世纪家私中心
南油大道沿线 登良自选商场、人人乐购物广场、东滨路市场、商服大厦
从以往的状况来看，南山片区主要有以下商业特征：
1、 历史浅，底子薄
在1995年4月愉康商场开业之前，南山片区基本上无大型商场，商业配套主要
靠住宅楼底层的临街铺面解决。南山商服市场的空白，吸引了人人乐购物广场的进
驻和全球排名第2的家乐福超市的扎根，先是人人乐购物广场于1996年7月在南油文
化广场开始营业，而后家乐福超市则于同年10月租下了常兴新村2栋住宅楼的底两
层宣布开张。这两家商场面积都不太大，人人乐购物广场建筑面积为11600多平方
米，而家乐福不到7000平方米，由于都是超市，经营的品种、范围、档次极其有限
。这种状况一直持续到2000年初，女儿国购物城南山分店和海雅百货开业才得以改
观。
除此之外，就只有近千家经营饮食、日用百货、鞋帽服饰、珠宝钟表、五金交
电器件、低档家私的商铺门店，如常新路商业街等。
2、 档次低、规模小，经营品种不全
这也是造成以往南山商业气氛平淡的一些重要原因。展望南山商服市场，包括
人人乐、家乐福、愉康仓储商场，总体商业规模不大，三家商场营业面积加起来才
2万余平方米。加上各类商铺门店，总的商业面积约20~30万平方米，由于商业不集
中，分布在从南头到南油的广阔区域，十分分散，又大都采用地铺式经营，因而经
营的各种商品品种较少，档次较低，显得比较零乱。以服装为例，南新路口的南新
时装商场，金鸡路的蓝星星商场，南山大道的春马商业城，登良路的登良自选商场
，都以经营低档时装为主，除人人乐购物广场和新开业的女儿国南山分店、海雅百
货外，似很难能见到较高档的商品。
3、 商业不成片，未能形成气候
在南山片区，很少能见到象华强北、东门一带，大商场一家连着一家，步行购
物街、休闲广场、时装一条街在这里是一种奢望。从家乐福到愉康商场，再到海雅
百货，到人人乐购物广场，基本上一个地段一家大商场，不着边际。例如家乐福距
人人乐购物广场差不多3公里。商家的断档，使消费者如果在一处买不到满意的商
品，就得远行到另一家商场，疲于奔命，因此很难形成商业气候。
4、 商圈形象未能深入人心，人气不旺
滨海大道通车后，“罗湖上班，南山居住”成为一部分的人梦想。而现在，“
南山居住，福田、罗湖购物”却是活生生的现实。由于几个主要大商场相隔较远，
中间的小商铺又不成气候，使得相当一部分 人不得不到市中心区甚至罗湖去购物
。特别是科技园的中高收入者，大部分身居南山，却很少为南山的商业发展作贡献
。除了必要的日常用品外，购买衣物、电脑、家电、家具等，南山均不是首选，甚
至压根儿就没想到南山。据统计，到华强北和东门购物的南山人比例达到25%以上
。这部分有相当购买力的消费者的分流，无疑是南山商业发展的一大损失。
5、 整体规划分散零乱，无统一布局
在南山购物，有可能遇到这家卖皮鞋，而紧邻的那家却在卖五金配件，再过去
是饮食店，而饮食店隔壁却在卖陶瓷建材的情况，由于没有统一规划，这些大都是
由住宅楼的底层改建的商铺就给人一种特别零乱的感觉。
漫步南山街头，给人印象最深的是各大街小巷都是家私店和装饰材料店。如常
兴路有富都家私、桃园路有富豪家私和华发家私、登良路有达利装饰材料城，而常
新路隔三、五米就是一个小家私店或是装饰材料店，几十家或大或小的中低档家私
和装饰材料店凌乱地四处分布，给消费者一种无所适从的感觉，不利于南山商业圈
形象的整体提升。
三、 南山商业圈主要在建在售商服楼盘分析
当众多的发展商把眼光盯向南山的住宅开发时，一些精明的发展商早就瞄准了
南山的商服市场。近两年来，南山商服楼盘推出速度之快，规模之大，档次之高，
非往年堪与比拟。有14个商服楼盘竣工入伙或即将开业，面积近20万M2，大部分商
场面积均在5000M2以上，上千家新推的商铺门店招租在即。而商业用房面积达
40000M2以上的南油购物公园将把南城购物广场以南的姊妹购物城、家乐福、海雅
百货、万家商业城、人人乐购物广场、沃尔玛、筹建中的天虹商场等联成一片，形
成一个完整的商业圈，南山商业文化中心规划中的面积为287500M2的商业用房的全
面建成将使南山商业圈真正与东门、华强北三足鼎立、强势互动。
我们来看一下南山的主要商业楼盘。
表二 南山商业圈主要在建在售商服项目表
名 称 位 置 总建筑面积 租售情况 均 价 最 高 价 入伙时期
南城购物广场 南新路 30000 M2 合作招商 2000.10
苏豪名厦商场 桃园路/南新路 2000 M2 售60% 25000元/M2 45000元/ M2
2000.4
深圳姊妹购物城 桃园路 5000 M2 租90% 150元/ M2 188元/ M2 2000.5
南贸市场 桃园路 8283 M2 售60% 15000元/ M2 25000元/ M2 2000.10
仓前锦福苑裙楼 南新路/学府路 5000 M2 售 一层28000元/M2 3.8万元/ M2
2000.12
西部电子时代广场 学府路 16639 M2 售95% 15000元/ M2 39000元/ M2
2000.6
万豪商业城 南油大道 15000 M2 售 18000元/ M2 30000元/ M2 2000.10
西海岸广场商场 南油大道 15000 M2 售 17000元/ M2 2400元/ M2 2000.10
南油佳腾电器城 南油大道 10000 M2 售/租 售：17000元/ M2租：150元/
M2 售22800元/ M2租：180元/ M2 2000.5
东方巴黎时装交易广场 内环路/南山 14478 M2 售80% 11000元/ M2 18000元/
M2 2000.10
女儿国南山分店 桃园路/南新路 3000 M2 招租100% 120元/ M2 190元/ M2
1999.12
南海台裙楼（女人世界南山分店） 桃园路/南新路 36000 M2 售/租 2000.4
沃尔玛蛇口分店 南油大道/内环路 3000 M2 自建自营 2000.4
海雅百货 南油大道/滨海大道 35000 M2 自建招商 2000.1
南山商业大厦 常兴路/桃园路 不详 暂缓发售
大陆庄园二期裙楼 南新路/学府路 6000 M2 暂缓发售
表三 南山商业圈规划商服楼盘一览表
名称 地点 功能 商业用房面积
南油购物公园 南油大道/登良路 住宅/商业 约40000 M2
南山商业文化中心 南油大道/登良路/创业路 住宅/写字楼/商业 277500 M2
保利城花园 南山商业文化中心 住宅/写字楼/商业 16700 M2
其中，规模在1万M2以上的大型的商场已经开业的只有人人乐购物广场和海雅
百货两家，即将于年内开业的有西部电子时代广场、南城购物广场、东方巴黎时装
交易广场、南油佳腾电器城、万豪商业城、西海岸商业广场、沃尔玛等7家。
下面我们特别介绍一下几个主要商业楼盘
1、 南城购物广场
南城购物广场占地约30000M2,建筑面积亦达30000 M2，由四层超大规模的购物
广场和11300M2的大手笔园林公园组成。并规划有空中网球场、露天音乐酒吧，有
300多个停车位。采用合作招商形式，计划于2000年10月入伙。
2、 姊妹购物城
深圳姊妹购物城是继女儿国，女人世界之后第三家打“女性”招牌的商城，是
深圳西部第一家经营全“品牌”中高档女性服装为主的主题商城。建筑面积为
5000M2，分二期建设。商场采用招租形式，敞开式货架经营，租金最低价为138元
/M2，最高价为190元/M2，已完成80%以上的招商。计划于2000年5月开业。
3、 南贸综合市场
在原南贸市场处重建，占地面积6196M2，总建筑面积为8283M2，分割为450个
铺位，最低价9200元/M2，最高价为23000元/M2，已完成销售60%，计划于2000年月
10月入伙。
4、 西部电子时代广场
深圳展望西部电子时代广场是南山首家大型电子商城，占地面积8880M2，总建
筑面积16638M2。采用分割式铺位销售，最低价为9000元/M2，最高价为30000元
/M2，销售率达95%以上。计划于2000年6月28日入伙。
5、 海雅百货
海雅百货总建筑面积在3.5万平方米，是目前深圳市单体面积最大、档次最高
的集购物、娱乐、美食为一体的综合性百货购物广场，也是滨海大道通车后南山第
一家开业的大型商厦，已于2000年1月19日开业。
6、 南油佳腾电器城
深圳西部第一家大型电器主题商场，建筑面积10000M2，采用铺位分割出售，
统一招商。最高售价为2280元/M2，最低售价为7500元/M2，招租价最高为210元
/M2，最低为58元/M2，销售率为70%，招商到位80%左右。计划于2000年5月开业。
7、 东方巴黎时装交易广场
位于汇宾广场商业裙楼，地段较偏。但由于与虎门富民时装城联姻，这个定位
于南山最大服装批发市场的专业性主题商城终获成功。总面积14478M2，最低价
9500元/M2，最高价18000元/M2，销售率为80%。计划于2000年10月交付使用。
8、 沃尔玛购物广场蛇口分店
深圳市最大的沃尔玛分店，营业面积达2万平方米，比人人乐购物广场大出将
近一倍，于2000年4月中旬开业。
四、南山商业圈特征分析
南山片区商业的平淡局面很快就会得到全面改观。海雅百货、女儿国购物城的
开业以及新推出的12家大型商场、数十家各种专卖店、商业铺面将会展现南山商业
圈的全新形象。
1、各大型主题商城粉墨登场
今年将有7家大型主题商城开业，西部电子时代广场是集电脑、通讯、办公自
动化、音响器材、电子元配件、电子玩具、网络系统为一体的专业化电子配套市场
；姊妹购物城是经营全“品牌”女性服装为主的主题商城；女儿国、女儿世界的女
性品牌主题早已深入人心；南油佳腾电器城率先在南山开电器主题商城之先河；东
方巴黎时装交易广场的时装批发主题已成一时美谈。而西海岸商业广场以“南山数
码铺王”的主题欲在“南山华强北”占据一席之地。
7大主题商城联袂推出，4个服装主题，3个电子类主题，改变了南山无主题商
城，无专业市场的历史；而且从分布来看，各主题商城在南山商业圈各占一方水土
，各领一处风骚，有利于南山商业网络的形成。
2、综合类商场重拳出击
综合类商场包括海雅百货、南城购物广场、万豪商业城等大型商场，规模都在
15000m2以上。在海雅百货开业之前，南山尚无一家大型百货商场。这几家商场，
起点高，规模大，经营品种齐全，并规划有大型停车位，而且在经营理念，操作手
法上都有全新突破。例如南城购物广场，发展商为改善消费者的购物环境，独出心
裁，在建造四层（不含负一层地下超市）超大规模的购物广场的同时，投资1000多
万建造了占地11300平方米的大规模园林公园。置身其中，有露天剧场、音乐喷泉
、艺术雕塑、休憩小亭，椰影婆娑，芳草茵茵，让你彻底体味一种全新的购物方式
带来的乐趣。这也是南山乃至深圳唯一集购物、饮食、休闲、娱乐为一体的大型园
林商城。
另外，海雅百货也是深圳市单体建筑面积最大、档次最高的集购物、娱乐、美
食为一体的综合性百货购物广场。
南山商业圈真给人一种“不鸣则已，一鸣惊人”的感觉。
3、 品牌商家大举抢滩登陆
女儿国购物城南山分店已于去年底开业，今年，女人世界南山分店、沃尔玛购
物广场，筹建中的天虹商场也将登台亮相。特别是沃尔玛蛇口分店，坐镇蛇口与南
油交汇处，是深圳规模最大的沃尔玛购物广场，以其无形的“金字招牌”的强大凝
聚力必能够将蛇口、南油、南头三块断档的商网紧密地衔接，将片区内几十家分散
的商家以统一的商业现象重新兴产业展现，而“老牌劲旅”人人乐购物广场也将与
沃尔玛、天虹商场强强联手、珠联璧合，逐鹿南山商圈，辐射关外，从而带旺南山
商圈的人气，大力提升其整体形象。
4、 南山商圈架构被重组
商圈内大商家变得密集，以两家超市为主导的商业格局被打破。综合类大商场
、主题商城、专业市场、仓储式商场均登台唱戏，抢夺领班权。以南城购物广场、
姊妹购物城、女人世界为中心的南新路口商网，以西部电子、愉康商场、女儿国购
物城为中心的愉康商网、以人人乐、万豪商业城、南油佳腾电器城、沃尔玛为中心
的南油商网将在家乐福、海雅百货的承南启北下形成一个完整的商业圈。
在经营手法上，这些商家大多聘请专业公司进行商场管理，并打破以往招租、
代理等传统营销模式，大胆采用合作招商、不收租金、风险共担的经营理念，并因
时、因地制宜，采用柜台式、货架敞开式等多种经营方式，力争在经营上有所突破
。
五、南山商业圈发展趋势展望与建议
<一>与东门、华强北商圈的比较
东门商圈由来已久，久负盛名，主要经营日用百货和中、低档时装、皮鞋、饰
物等，是深圳最成熟最繁华的商业中心。这里商家云集，在12.8万平方米的狭小区
域内集中了近20家面积在10000平方米以上的大型商场，超过3万平方米的就有6家
，还有大小商铺数千家。商业气候十分深厚，不少珠三角地区居民、港人亦慕名前
来旅游、购物，因此东门商铺十分昂贵，销售均价达80000元/平方米，曾创下30万
元/平方米的天价，租金平均价位亦达1000元/平方米。
华强北是新崛起的商业区，主要由旧工业厂房改建而成，以电子专业配套市场
和服装经营著名，周边汇集了20家银行机构，20座高级写字楼，40多家证券公司。
自1998年起，政府投资4500万元，商家投资1个多亿对华强北进行了改造。改造后
的华强北长930米，宽44米，道路两边汇集了了47家商场、3400多间各类门店铺位
，以及钟表、灯饰、电子、家具等20个专业市场，其中专业市场的营业面积占全市
总量的1/5，总体规模在40万平方米左右。日均流量达30~50万人次，是目前深圳最
活跃、最具发展势头的商业区。商铺售价平均为30000元/平方米，租金为200元
~1000元/平方米不等。
与东门、华强北不同，南山商业圈区域十分广泛，商圈内商家密集程度远不能
与前两者相提并论。南山商业圈升温之前，两家超市共霸南山达四年之久。住宅区
的大规模开发和媒介的造势，造成了南山商服市场的火爆。东门、华强北商圈已形
成很鲜明的经营特色，而南山商圈还没有明确的功能定位，商业服务市场还留有很
大的发挥空间。而且，与东门、华强北商圈外来客源较多不同，南山商服市场主要
需靠本区域内的客源来消化，而南山商圈内人口密集度远不及福田、罗湖（南山为
3587人/平方米，福田为10272人/平方米，罗湖为8357人/平方米）。目前，南山商
圈内商铺平均售价为18000元/平方米，租金价位平均为150元/平方米，最高售价仅
4.5万元/平方米，与东门、华强北相差悬殊。由于南山片区存在大量的待开发土地
，规划的住宅和商业用房面积也十分庞大，因此南山商圈更让人关注的是它的潜力
，其经营成效正处于市场检验之中。
<二>发展趋势展望
1、 向全方位，多层次的综合性商圈发展
南山片区人员构成复杂。由于物价、房价便宜，外来暂住人口、三无人员较多
，再加上世居农民，这里的平价市场、夜市生意更为兴隆。住宅区居民的一些中高
档消费基本上向市中心转移。滨海通车后，创世纪滨海花园、鸿瑞花园、招商海月
花园、中海丽苑、海典居、海珠城等住宅区业主的大规模入住，加上科技园、深大
片区原有中高收入阶层的存在以及“西部硅谷”、跨海深港大桥通车的宏伟蓝图，
使商家不断看好这里的中高档市场。规划中的南山商业文化中心，南油购物公园均
有大规模的住宅和商业用房开发，南山商圈内充满了无限商机，日用百货、服装、
家电、钟表照相、通讯电脑、网络、家私等均有广阔市场。从目前各主题商城、综
合类大型商场、超市、仓储商场纷纷抢滩登陆的格局来看，这一趋势已初显端倪。
2、休闲、娱乐、美食取代单纯的购物，以人为本的思想在商家的经营理念中
得到体现。
南山片区休闲、娱乐、美食原本较为缺乏，因而存在较大的发展空间。深圳人
工作压力大，生活节奏较快，单纯的购物既感枯燥，又令人疲乏。南城购物广场等
新型大型商场，从人本主义思想出发，建造了深圳最大的休闲园林广场，并规划为
世界各国风味美食城，音乐酒吧、茶吧、露天剧场和各种新型娱乐场所。“上公园
购物”，对传统的购物方式进行了一次革命。
3、激烈导致商家不断调整经营策略，竞争策略，消费者将得到更大实惠。
家乐福超市的进驻曾使南山最有名气的愉康商场改为仓储式商场，不断增加经
营品种，改善购物环境，而后两家商场均打出了“最低价”的招牌，力争以价平取
胜，以招徕更多的顾客。
海雅百货的开业，如同浅水湾里开来了一艘航空母舰（家乐福、人人乐、愉康
商场三家商场加起来还不够海雅百货面积大），南山商圈内竞争压力激增。目前，
家乐福、人人乐、海雅百货三家商场都开通了免费接送购物大巴，各种各样的“购
物送礼”、“集团购物热线”的优惠促销活动不断出笼，一些“取悦消费者、吸引
回头客”的举措更让消费者有一种“上帝”的感觉。如人人乐购物广场推出的“真
心换真情”活动，如果消费者在人人乐购物广场遇到下雨，不管有没有购物，都可
以获赠雨伞一把，一周内还回即可。
沃尔玛、天虹商场的品牌将为南山商圈聚集更多的人气，也将带来更激烈的竞
争。可以想见，消费者将从中获得更多的方便和实在。
4、潜力巨大，有望成为深圳最大最繁华的综合性商圈
南山商圈地域广阔，周边待开发土地规模庞大。这里公园遍布、空气新鲜、旅
游资源丰富；道路四通八达，宽阔美丽，交通十分方便；商场设计超前，停车位、
休闲广场俱全，人车分流等等，使这里的购物环境远胜于东门、华强北。而且，南
山片区是深圳住宅区规划最多的地方，人气、购买力将得到充分的保证。深港大桥
的通车，将直接带来港人在南山旅游、购物、居住，从而将南山商圈的影响力辐射
到市中心区、关外（宝安）甚至香港，西部硅谷的发展也将使南山如虎添翼。这一
美好的前景将使南山商圈有望成为深圳未来最大最繁华的综合性商圈。
<三>对发展南山商业圈的建议
1、应统一宣传南山商圈的商业形象，避免各自为政，过度竞争
南山商圈的升温是建立在两家中型超市主导的格局基础之上的，基础比较?
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彩琳
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