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发信人: JasonX (踏雪无痕走草无声), 信区: CACE
标 题: 房地产业十大问题透视
发信站: 荔园晨风BBS站 (Thu Jul 5 18:17:37 2001), 转信
1、宏观经济发展的支点与当前的房市疲软
2000年中国经济走向好转，但是这种好转是建立在外贸出口、国家财政支出快速增
长之上的。出口，主动权把握在洋人手里；财政支出，负效应开始显现。这些绝非
经济长远发展之计，经济发展最终要靠一些根本性要素的启动。如：社会投资与需
求，技术投入与生产效率提高等。
按照产业发展的一般规律：当一个国家的人均国民生产总值达到300美元－1000美
元时，消费就进入了住房消费关键时期，住宅投资将出现快速增长，房地产业成长
为国民经济的支柱产业。世界上美国、日本等发达国家在经济发展的起飞阶段，就
是靠着房地产业的发展从低层次工业过渡到汽车、钢铁、航空航天等现代化工业的
。目前，中国经济发展就进入到这样一个阶段：一般工业品过剩，生产、消费都面
临调整、升级。其中，住房产业的发展好坏是一个关口。住房消费启动了，建材、
钢铁、新材料、服务等相关产业也就活跃了；家电、装饰材料、家俱等消费品也就
热销了；很多人的就业也就解决了。所以住房产业是中国经济进一步发展的牛鼻子
。
可是，目前中国的房市却是繁而不荣，存在众多问题，其中政策变量从中起着决定
性的作用。今后几年，如果住房产业市场化推进不力，国民经济发展的支撑作用发
挥不好，外加入世的冲击，中国经济很可能会遇到大的麻烦。
2、城市与农村，新二元住宅运动
按照国家的住房大计，无论是高收入者买商品房，中等收入者买经济适用房，还是
低收入者租廉租房，各项政策的出台，都是针对城镇居民的，也就是中国各项房改
政策的阳光，集中照耀的是中国的城镇居民。而中国的广大农村老百姓，面临的却
是自己攒钱，自已请人盖房，依旧处于政策的阴影中。
实现中国经济的可持续发展，退耕还林，保护生态环境，解决中国目前的城市与农
村消费断层问题，推进中国农村的城镇化，住房产业发展是个首要问题。但是从“
剪刀差”到城市驱逐民工，再到关闭“五小”工业，都是向城市居民口袋里装钱，
从农民口袋里掏钱，住宅产业的发展也没有走出这一历史循环，这种城乡差距所导
致的不稳定因素，会危及中国经济的良性发展。
3、别墅养猪与人住屋檐下
据国家统计局统计，1999年商品房空置面积增加了1000多万平方米，达到创纪录的
9124万平方米（其中商住房居多），为建国以来的历史新高，比1998年增加21.2％
，增幅提高8.8个百分点。新千年的城市个人购房热潮，虽然一定程度上消化了部
分存房，但新的开工面积也水涨船高，可以预见，要不了几个月，到不了2001年，
商品房空置面积将突破1亿平方米。其中，前几年房地产业大干快上时期，南方很
多地方建设的大量豪华别墅，因长期闲置被人变废为用养起了猪，也算是中国房地
产业的一大奇观。
另有可靠材料数据显示：在全国有300多万住房困难户，3000多万平方米的危房，
以及每年近千万的人口增长速度。而且随着户籍制度的市场化改革，农村人口开始
大量向城市集中，日渐增多的挤住在低矮旧房里的居民，面对着这一幢幢没人住的
豪华住所，他们心里怎样想？
4、只涨不跌的房价与有增无减的消费力分流
按照市场规律，商品房供过于求，价格就该往下走。可2000年的中国房市是一方面
空置房数字不断翻新；另一方面空置房数字不断向上跑，一季度全国商品房价格就
上涨了3.8％。以北京为例，房价已与世界化的国际大都市相差无几。可人家人均
国民收入都在2万美元，中国只有700美元。与国际公认的房价与购买者年收3－6倍
的比例相差甚远。
在这极度发酵了的房价中，一次性70年的土地转让费、建安费、市政设施及各种税
费各占约三分之一。拿税费来说，按法律专家们的说法，非法乱收费居多，可有关
部门却说“在降低税费上已经没有下调空间”。
而作为购房对象消费者，面临的却是不景气的就业经济环境，不断推进的市场化改
革、国有企事业单位的压编分流，医疗、养老、扔业、子女教育、房改等等每项开
支，都找到了老百姓，住房消费哪还拿得出钱。房子不好卖，开发商就靠暴利维持
运作。房地产业如何能健康发展？
5、二级市场与一级市场，你不温我不火
目前中国房市存量房，公房占到整个房屋市场的大部，把这些住房上市，让其中有
条件的一部分人卖旧房，买新房，有利于形成有效的一级市场购买力。据专家测算
，卖旧房、买新房对整个房市的拉动作用达50％。可预见：只要二级市场活跃起来
，可带动一级市场繁荣起来。
可现实是，二级房市只开花难结果，从中作梗的因素：一是税费过重，一幢40万元
的房子，今天买明天卖就得赔上4万元；二是发证工作慢，房改房受多部门利益牵
扯，干扰太多；三是旧房对中国的老百姓来说，也要花去大半生的血汗钱，由于信
息不对称，买一次房打一次官司，市场怎么热得起来？
6、价格补在砖头上与劫贫济富
经济适用房是国家房改大计中针对大多城市中等收入居民的住房消费而推出的政策
房。1998年国家八大部委联合出台通知，采取划拨土地、免征各种税费的优惠政策
，人为降低房价，推出了经济适用房。
经济适用房推出后，当年确实火了一把，房子被排着队的居民买去了，可买房的是
该照顾的居民吗？用业内人士的话说，买得起经济适用房的居民大多买得起商品房
，而且很多地方，经济适用房与商品房也没多少差距。看看北京经济适用房小区满
院的私家汽车也就明白了。经济适用房政策，由于政策的不系统，房屋产权界定、
购买对象界定、开发商的管理等众多问题悬而未决。把价格补在砖头上的结果是“
劫贫济富”，而不是理论设计的“劫富济贫”。
7、关系学、扎钱学与高价值产品
房地产行业是个不动产行业，项目运行周期长、周转慢，对企业融资有着高要求，
但中国房企直接融资的大门却是关闭的，只能靠间接融资。因此房地产在我国被许
多人看作是一种关系学和扎钱学。只要有关系资源，就能省下钱，扎到钱。不规范
的融资渠道，难免出乱子。结果就是大量伤病房、烂尾房、建筑垃圾的出现。即使
顺利建成房屋的，也由于配套设施的不健全、物业管理的不到位给购房者带来极大
的伤害。这种企业素质与商品房——附加值、耐久性的不动产严重不协调。
8、企业集中度与住宅现代化
中国的房产企业因婆婆的多样化而形态各异，民营企业也还没有形成气候。中国房
企的状态是：规模小、资源分散、管理混乱。房企有3万多家，但符合国家一级建
筑资质的只有二百多家，不到1.5％，二级不足13％，以1999年为例，平均规模不
到5000万元。最大房企与香港的相比差了百八十倍。资金不到位，企业也就没有资
源用于新产品、新技术的研究，也就无法采用新原料、新工艺，建房就没有预见性
。中国老百姓难免要入住刚刚开盘却已过时的楼房，住宅现代化也就是个空中楼阁
。
9、中介与门外汉
中国住房市场，老百姓个人购房渐成主流，一些沿海城市已经达到了90％以上。老
百姓买房买的不仅仅是钢筋和水泥意义上的房架子，更重要的是那些附带东西：环
境、水、电、煤、交通、子女入学入托等等。对刚刚买房的中国老百姓来说，仅建
筑质量、面积、购房手续等消费环节就够劳心伤神的了，况且现在的楼盘广告高科
技手段全用上了，即使是孙悟空也难免“雾里看花”，何况一贯伸手要房、等分房
的中国老百姓。
房屋由于附带技术指标太多，老百姓买房需要帮助，而作为供与求之间的纽带——
房屋中介，目前却是存在问题最多的环节，有关其欺诈行为报纸上连篇累牍。现在
想买房的老百姓只能时刻准备着被锤炼为购房专家、法律专家、谈判专家。
10、设计、文化概念与圈套
中国房地产发展，暴发户们是一支重要变量，他们急于夸富的心态，在住房产业的
启动中得以暴露。建筑发展商们利用这种机会搞几个罗马柱、雕几个欧洲雕塑嫁接
出了个欧陆风情，而且这风是一刮就传遍大江南北，腻了，就来个美洲风、加洲风
。房子除了价格高，满足购房者的虚荣心外，并没有给消费者生活带来多少方便。
另外，现在的发展商们忙着给自己镀金，为了评奖而评奖。小区参观起来很好。但
就是一张皮，房屋的功能不受用：交通、购物、子女教育等均不方便，消费者花了
很多钱，住起来怎么感觉都不舒服。
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彩琳
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