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发信人: chim (保持微笑), 信区: CE
标 题: 房价
发信站: 荔园晨风BBS站 (2004年11月23日13:07:48 星期二), 站内信件
【 以下文字转载自 Student 讨论区 】
发信人: Davidoff (大卫杜夫), 信区: Student
标 题: 转贴==========================================
发信站: 荔园晨风BBS站 (2004年11月23日13:04:54 星期二), 站内信件
商人其实是很理性的，但是商人的精明在于他能够把水搅混，让买他东西的人丧失
理性，让我们理清思路吧,不要再盲目。
持有房子不是免费的，就象你用的电脑3年之后进垃圾堆一样，房子进垃圾堆
的时间理论上是70年，那么每年的损耗是多少，应该是一个非常简单的数字。一套
100万的一套房子，每年的持房成本是多少呢？
分为四个部分：
第一部分：你的首付所损失的银行利息(你的首付永远也拿不出来了，所
以其实比最高的银行利息还要高，我们暂且按五年的3.6％算扣利息税为2.88％)；
如果有能力其它渠道投资的人就是其它渠道的投资收益，假设你是银行，
那么就是贷款利率,按一年利率5.58％算。你首付30万的话，你每年损失的投资利
息是8，640元(银行)至16，740元(外面投资)。
还有第二部分：你损失的是每年1/70的房产价值，如果我们仅按70年的房
子使用期寿命来算。那么100万的房产每年是14,286元。
最后是第三部分：假设你用30年时间还清欠银行的70万元贷款，商业贷款
利率为5.31％。那么你在30年中总共付出利息为700,933元，将其平均分配在你70
年的房子使用期内，每年为10,013元
第四部分 物业费：因为即使你将房子出租，名义上物业管理费仍然是房
东的事情。以1/平·月为例，就是 1200/套·年
实际上至少有第五部分，装修的10万以上的大洋，我们就不计了。但是肯
定也是逃不掉的，而且10年后，就已经是垃圾。
于是，我们按照较高来算，你为了住在一套100万的、70年后将成为垃圾
的、每个月还得为它交费、还得提心吊胆公司什么时候会换地址了……的一套房子
里，每年的花费是
16，740 + 14,286 + 10,013 + 1,200 =42,239元
投资损失 房子贬值 利息损失 物业管理费
每月是3,520元！ 每天是117元！
有两种方式可以收回这种投资：升值和出租
如果不升值，那么每月租金至少应该是3,520元。
如果不出租，那么每年升值应该是42,239元，即6.03％,
而出租的话，大家可以到自己的城市里面找一下没有装修的100万的房子
能否租到3,500？装修了的请自己把装修费打在里面按照10年装修折旧再算一下！
而出售的话，我们知道新房每年的价格都在涨，因为新的出来寿命永远是
70年，但是旧房就不可能了，事实上最多水涨船高，而其绝对价值其实是每年下降
1/70的。
等到大家都明白了这个事情了，就会出现这样的结局：
1资金外逃 房价狂跌
2没有人愿意每年花42,239持有房产，如果价格也跌，那么租金每月3,520
每日117 只是保本，
3如果有其它投资渠道，钱就会往其它地方跑
4象上海这样的大城市每天住房成本是117，不考虑交通成本，污染成本。
如果在郊区或者其它中小城市每月收入提高，住房成本相对也小，环境也好，那中
心城市的人排除文化上的因素就会向郊区或者其它城市跑。那么这个城市的区域就
走向衰落，这就是DOWNTOWN，而这个城市区域的衰落加速其房地产业的衰落，和房
价的继续下跌。
4这样的情况在很多的美国、欧洲的城市都曾经出现过，而且要注意的是
，美国和欧洲的土地使用权是永久的，或者是象征性的999年，而中国是70年。这
样中国的持房成本实际上要高过美国和欧洲。
大家一起来分析吧，把罩在房价上面的迷雾揭开。
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